みなさん、こんにちは。
岡山県倉敷市の行政書士やまもと事務所の山本です。
今回は、ここ倉敷で民泊を開業するに際して、注意したい3つのNGポイントをご紹介します。
最近、インバウンドの増加もあり「倉敷にある空き家を活用して、民泊をやってみたい！」と考える方が増えていますよね。
実は先日、倉敷市が発行している「住宅宿泊事業（民泊）の手引き」を改めてじっくり読み込んでいたのですが……
「あ、ここ意外と見落としがちかも！」と思うポイントがいくつかありました。
民泊は、ただ空き家や部屋があれば自由に始められるわけではありません。
「この場所ではダメ」「この物件ではダメ」というルールがしっかり決まっているんです。
そこで今回は、倉敷市内で民泊の開業を検討している方に向けて、計画段階で絶対に知っておくべき「3つのNGポイント（落とし穴）」を分かりやすく解説します！
NGポイント①：倉敷といえばココ！だけど…「美観地区」はダメ！
倉敷で観光客が一番集まる場所といえば。
そう、白壁の町並みが美しい「美観地区」ですよね。
「あそこで古民家を改装して民泊ができたら最高なのに…」
そう考える方も多いと思います。（私も全く同じです）
ただし、倉敷市では条例により、美観地区での民泊は年間を通じて実施が制限（実質的に不可）となっています。
つまり、美観地区では民泊を開業したくても開業できません。
なぜダメなのか？
美観地区には観光施設だけでなく、昔から暮らしている方々の一般住宅も多くあります。
そのため、住民の方の生活環境や歴史的な景観を守る目的で、倉敷市はあえて厳しいルールを設けています。
物件探しでの注意点
「一番やりたい場所！」と思うかもしれませんが、ルールとして開業できないエリアになっているため、物件探しの際は真っ先に確認してください。
なお、正確な場所に関しては倉敷市統合GISで確認ください。
https://www.gis.pref.okayama.jp/kurashiki/Portal
NGポイント②：マンションやアパートの「ルール違反」はダメ！
次の注意点は、マンションやアパートで民泊を考える場合です。
「一軒家じゃなくて、マンションの空き部屋で民泊をやりたい」
そう考えている方もいらっしゃると思います。
ですが、ここには大きなハードルがあります。
分譲マンションの場合
分譲マンションでは、管理規約で民泊（宿泊事業）が禁止されていると、そもそも開業できません。
賃貸（アパート・マンション）で借りる場合
賃貸物件で民泊をする場合も、賃貸借契約で「転貸（また貸し）」「宿泊事業目的の利用」が禁止されているとNGです。
大家さんや管理会社の承諾が必要になるケースが多いです。
「こっそり」は通用しない
ここまで読んで、こう思った方いませんか？
「黙ってやればバレないのでは…」
民泊の届出では、禁止されていないことや承諾を得ていることを示す書類の提出を求められます。
さらに、近隣トラブルを防ぐためにも、事前にルール確認は必須です。
結論：マンション・アパートで民泊をするなら、管理規約・賃貸借契約・承諾の有無を最初に確認しましょう。
NGポイント③：「民泊するためだけ」に建てた新築マンションはダメ！？
ここ、意外と勘違いされている方が多いポイントです。
「じゃあ、民泊専用の新しいマンションを建てて投資しよう！」
と考える方もいるかもしれませんが……
ちょっと待ってください！
民泊新法は「住宅」を活用する制度
住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）は、あくまで“住宅” を活用して宿泊させる制度です。
そのため、対象となる建物は次のいずれかに当てはまる必要があります。
- 現在、人が住んでいる（居住実態がある）
- 入居者を募集している（賃貸に出している等）
- 別荘など、一定期間だけ人が住む（使用実態がある）
「民泊のためだけ」の新築は対象外になる可能性
一方で、誰も住んだ実績がなく、宿泊させる目的だけで建てた新築マンションのように、「住宅」と言いづらい物件は、民泊の対象外と判断される可能性があります。
失敗を防ぐポイント
「建てたのに届出ができない…」という事態を避けるためにも、物件選びや建築計画の段階で“住宅として認められるか”を必ず確認しておきましょう。
「じゃあ、倉敷のどこなら民泊ができるの？」
ここまで「ダメなポイント」ばかりをお伝えしてきました。
ここまでNGポイントばかり続いたので、うんざりした方もいるかもしれません。
でも、ご安心ください。
倉敷市内でも、ルールを守って民泊を運営している施設は多数あります。
倉敷市の公式サイトでは、実際に届出がされている施設の一覧（住所）が公開されています。
「どのあたりで民泊が開業されているのかな？」
と気になった方は、まずはこの一覧を見て、開業が多いエリア感をつかむのがおすすめです。
＼まずは無料診断／ あなたの物件で民泊はできる？
今回ご紹介したNGポイント以外にも、民泊開業には確認すべき項目がたくさんあります。
そこで、ご自身の準備状況がパッと分かる「民泊開業チェックシミュレーター（全17問）」を作りました！
「はい」「いいえ」で答えるだけで、今のあなたに必要な対策が分かります。
本格的なご相談の前に、ぜひ現状のチェックとしてご活用ください！
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全17項目を確認して、リスクを事前に把握しましょう。
📋 シミュレーターの使い方
各チェック項目に「はい」「いいえ」で答えていくだけ。あなたの状況に応じた注意点がリアルタイムで表示されます。
① 場所・物件の権利関係
まずここをクリアにしないと開業自体できません
倉敷市の美観地区・景観地区ではありませんか？
美観地区内では条例により民泊が年間を通じて禁止されています
分譲マンションの場合、管理規約で民泊が禁止されていませんか？
規約に記載がない場合でも管理組合からの確認書面が必要です
賃貸物件の場合、オーナーから書面による承諾はありますか？
無断転貸は禁止。「民泊事業への使用」の承諾書が必要です
「居住の実態」がある住宅ですか？
住民票がある・入居者募集中・年1回以上使用の別荘等が対象
② 建物・設備の安全基準
宿泊者の安全を守るための設備・消防基準
台所・浴室・便所・洗面設備の「4点セット」がありますか？
この4設備は民泊届出の必須要件です
管轄の消防署に相談し、消防法令への適合確認は取れていますか？
自動火災報知設備など一般住宅より厳しい基準が求められます
非常用照明器具・避難経路表示などの安全確保措置はとれていますか？
建物の構造・規模によって必要な措置が異なります
③ 運営体制・近隣対応
近隣トラブルは民泊の最大リスク。事前準備が義務付け
家主不在型または5室超の場合、登録管理業者への委託を予定していますか？
該当する場合は国登録の住宅宿泊管理業者への委託が義務です
民泊ゴミの処理方法（許可業者との契約）は決まっていますか？
民泊ゴミは「事業系廃棄物」。家庭用ゴミステーションは使えません
届出前に近隣住民へ事業内容の事前説明を行いましたか？
理解を得るよう努めることが求められています
近隣からの苦情に24時間対応できる体制はありますか？
深夜・早朝問わず常時対応できる連絡体制が必要です
④ その他の法令・手続き
見落としがちな追加確認事項
市街化調整区域ではありませんか？
この区域では都市計画法の手続きが別途必要になる場合があります
宿泊者に食事を提供する予定はありますか？
提供する場合は飲食店営業許可など食品衛生法の手続きが別途必要です
年間180日の営業日数制限で事業計画は成り立ちますか？
民泊新法では年間180日（4/1正午〜翌年4/1正午）しか営業できません
宿泊者名簿の作成・保管体制はありますか？
宿泊者の本人確認と名簿作成・保管（3年間）が義務付けられています
外国語での案内表示を準備できますか？
外国人宿泊者のために外国語の案内掲示が必要です
定期報告（年2回）の義務を把握していますか？
届出事業者は都道府県知事への定期報告が義務付けられています
まとめ
ということで、今回は 倉敷市で民泊を開業検討するにあたって、計画段階でつまづきやすい「3つのNGポイント（落とし穴）」をご紹介しました。
今回のお話 いかがでしたでしょうか。
民泊開業にあたっての落とし穴は、今回ご紹介した3つだけではありません。
まだまだ沢山ひそんでいるんです！
消防設備のルールやごみの処理、周辺住民への事前説明など...
クリアすべき課題は山積みです。
当事務所では、そんなたくさんの「落とし穴」にお客様が落ちてしまわないよう、一つずつ丁寧に埋めていく作業を行っております。
「手引きを読んだけれど、自分の物件がすべてのルールをクリアできているか不安…」
「役所への書類作成や手続きが難しそう…」
という方は、ぜひお気軽に当事務所へご相談ください！
皆様の民泊スタートをしっかりとサポートいたします。
行政書士やまもと事務所
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