— これからカフェを始めたい方へ、やさしく解説します —
みなさん、こんにちは。
岡山県倉敷市の行政書士やまもと事務所の山本です。
本日は、これからカフェを開こうと思っている方に必ず知って頂きたいお話を致します。
「いつか自分のカフェを開きたい」
そう思いながら物件情報を眺めている時間って、ワクワクしますよね。
「この場所、雰囲気いいな」
「ここなら理想のカフェができそう」
でも、そのワクワクの勢いで契約してしまう前に、必ず知っておいてほしい大切なことがあります。
それが、その場所に決められている 「街のルール（用途地域）」 です。
実はこのルールを知らずに物件を借りてしまうと、
- 内装まで考えたのに
- お金も時間もかけたのに
- 「そもそも飲食店はできません」
という、取り返しのつかない事態になることもあります。
今回は、倉敷市でカフェ開業を考えている方に向けて、「最低限ここだけは知っておいてほしい」というポイントを、できるだけやさしくお伝えします。
街には「使い方のルール」があります
― 用途地域ってなに？ ―
街を歩いていると、
- 高い建物が並ぶエリア
- 静かな住宅街
- お店が集まる通り
など、雰囲気の違いを感じますよね。
これは偶然ではなく、街を住みやすくするために役所が決めたルールによるものです。
その代表例が「用途地域」です。
ここでは、カフェ開業と特に関係の深い2つを見てみましょう。
① 第一種低層住居専用地域
「とても静かな住宅街」
- お庭付きの戸建てが多い
- 空が広くて、落ち着いた雰囲気
そんなエリアです。
カフェはできる？
→ 原則として できません。
例外はあるの？
→ あります。ただし条件はかなり厳しめです。
- 自宅の一部を使う「店舗兼住宅」であること
- お店部分が 50㎡（約15坪）以下
- 建物全体の 半分未満
つまり、「小さな自宅カフェ」レベルに限られます。
※建物を丸ごと借りてお店にする場合は、ほぼ確実にNGです。
② 第二種低層住居専用地域
「住宅街＋小さなお店がある地域」
- 基本は住宅街
- 角にパン屋さんや小さなカフェがある
そんな、ちょっと親しみのあるエリアです。
カフェはできる？
→ できます！（ただし広さ制限あり）
- 店舗の広さは 150㎡（約45坪）まで
個人オーナーさんが始めるカフェなら、十分に現実的な選択肢になる地域です。
郊外で気をつけたい「市街化調整区域」
倉敷市内には、
- 田んぼが広がるエリア
- 古民家がポツポツある場所
「ここでカフェをやったら素敵そう…」
そんな場所もたくさんあります。
でも、そこでよく出てくるのが「市街化調整区域」 という考え方です。
これはどんな場所？
とても簡単に言うと、
「ここは街にしない場所です」
と、役所が決めているエリアです。
水道・道路・下水などを無計画に広げないため、お店や住宅を増やさないようにブレーキをかけている場所なのです。
古民家なら大丈夫じゃないの？
…と思われがちですが、ここが落とし穴です。
建物がすでにあっても「住宅 → 飲食店」への用途変更には追加の許可が必要になることがほとんど
しかも、その許可のハードルはかなり高めです。
「雰囲気は最高だけど、実は一番難しいエリア」
それが市街化調整区域です。
なぜ「契約前」に確認しないといけないの？
と、ここまで用途地域や市街化調整区域についてお話してきましたが、ここまで読んでこう思った方も多いのではないでしょうか。
「それって不動産屋さんが教えてくれるんじゃないの？」
確かに不動産屋さんは物件のプロ。
当然ながら用途地域や市街化調整区域は把握されてます。
ですが、「その場所で飲食店の営業許可が取れるか」までは、必ずしも確認していないケースもあります。
もし先に契約してしまうと…
- 仲介手数料・礼金が戻らない
- 内装工事のキャンセルができない
- 創業融資の話が止まってしまう
こうしたリスクが現実になります。
だからこそ、
「いい物件＝すぐ契約」ではなく、「契約前にルール確認」
これがとても大切です。
倉敷で「いいかも」と思う物件を見つけたら
用途地域や市街化調整区域については、各役所のホームページで確認することができます。
ちなみに倉敷市の場合、以下サイトから確認出来ます。
■ 倉敷市 統合型GIS
https://www.gis.pref.okayama.jp/kurashiki/Portal
まずは、倉敷市が公開している都市計画の地図（用途地域） をチェックしてみてください。
「調べ方がよく分からない」
「このケースはどうなんだろう…」
そんな時は、無理に一人で抱え込まなくて大丈夫です。
不安になったら、遠慮なく当事務所へご相談ください。
まとめ：夢のカフェを、ちゃんと守るために
カフェ開業は、「料理」や「内装」だけでなく、法律という見えない壁もクリアする必要があります。
当事務所では、
- 物件探しの段階からのご相談
- その場所で営業できるかの確認
- 契約書のチェック
- 飲食店営業許可のサポート
まで、開業前の不安を一つずつ整理するお手伝いをしています。
ハンコを押す前に、「ここで本当に夢が叶えられるか」一緒に確認してみませんか？
👉 [飲食店営業許可サポートの詳細はこちら]
https://tora-no-maki.com/restaurant/
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