コロナ禍以降 インバウンド需要が戻り、観光客も増えてきましたね。
当事務所のある倉敷市でも外国人の方を多々見かけるようになりました。
その影響もあってか、
「民泊を副業で始めたい」
「アパートを借りてAirbnbに出したら儲かるのでは？」
と考える方が増えています。
ただ、最初にお伝えしたいことがあります。
その民泊計画、ちょっと待った！
理由はシンプルで、民泊（住宅宿泊事業）には
年間180日までしか営業できない
という、とても大きな制限があります。
今回は、これから民泊を検討している方向けに、180日制限の実態、アパート民泊が赤字になりやすい理由、そして成功しやすい物件の特徴を行政書士目線で解説します。
民泊は“年間180日まで”しか営業できません
民泊は「住宅宿泊事業法（民泊新法）」という制度で行います。
この法律で明確に、
年間180日を超えて宿泊提供してはいけない
と決められています。
つまり、365日のうち半分しか営業できません。
実質「2日に1日だけ営業できる」制度だと言えます。
アパートを借りて民泊をすると、赤字になりやすい現実
では、アパートを1室借りて民泊を始めた場合、どれくらいの収支になるのでしょうか。
▼ 月の最大営業日数
180日 ÷ 12ヶ月 ≒ 15日
▼ 仮に1泊1万円でフル稼働した場合
1万円 × 15日 ＝ 最大15万円
ここから次の経費が引かれます。
- 家賃：10万円と仮定
- 光熱費：1〜2万円
- インターネット：4,000〜5,000円
- 清掃費：1回4,000〜5,000円（満室時は約6万円）
- 消耗品（シーツ、洗剤など）
これを合計すると、
ほぼ利益ゼロ、むしろ赤字の可能性大
となります。
では1泊2万円ならどうか？ → 稼働率が落ちて利益が伸びにくい
「じゃあ単価を上げればいいのでは？」
と考える方も多いです。
たしかに計算上は、
2万円 × 15日 = 最大30万円
となり、一見利益が出るように見えます。
しかし現実には、
● 価格を上げるほど予約が入りにくくなる
- 周辺相場と比べて割高
- 口コミが少ないと選ばれにくい
- 比較サイトで埋もれやすい
その結果、
思ったほど予約が埋まらず、結局利益が伸びない
というケースが非常に多いのです。
民泊は「稼働率 × 単価」で収益が決まるビジネスなので、単価だけ上げるとむしろ不安定になります。
副業民泊で成功したいなら「空き家・持ち家」がベスト
ここまで読むと、「もう民泊って無理では？」と思う方もいるはずです。
しかし、実は“成功パターン”があります。
それは、
家賃ゼロの物件（実家・親族の空き家）を使うこと。
▼ なぜ家族や親族の空き家が民泊に向いているのか？
① 家賃ゼロ → 固定費リスクが激減
賃貸物件の家賃10万円が丸々削減されます。
180日営業でも黒字化しやすいです。
② 初期費用が低い
敷金・礼金・保証金が不要。
家具家電を揃えるだけでスタートできます。
③ 稼働率が落ちても赤字になりにくい
固定費が小さいため、副業民泊にはとても相性が良いです。
④ 倉敷・岡山の空き家事情にも適している
相続した実家の活用、空き家対策にもつながります。
180日以上営業したい場合は“旅館業法（簡易宿所）”が必要
「どうしてもフル稼働で民泊をやりたい」
「年間を通して運営したい」
という場合は、
旅館業法の許可（簡易宿所など）
が必要になります。
ただしアパートの場合、
- 建築基準（用途地域）
- 消防設備
- 間取りの制限
などの壁があり、許可が下りないケースも多いので、事前の相談と調査が必須です。
まとめ：物件選びが民泊成功のカギ
- 民泊は年間180日しか営業できない
- アパート民泊は家賃で利益が消えやすい
- 単価を上げても稼働率低下で利益が伸びない
- 実家や親族の空き家活用は民泊と相性が良い
- フル稼働したいなら旅館業法の許可が必要
民泊は“物件選び”で成功と失敗が大きく分かれる制度です。
始める前に、一度立ち止まって考えることがとても重要です。
倉敷市で民泊を検討されている方へ
当事務所では
- 民泊新法（届出）
- 旅館業（簡易宿所）
の事前相談を承っています。
「この物件で民泊はできるの？」
「アパートで本当に採算が取れる？」
「旅館業の許可は必要？」
など、初期段階のご相談でもお気軽にお声がけください。
行政書士やまもと事務所
🏠 岡山県倉敷市
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