みなさん、こんにちは！
岡山県倉敷市の行政書士やまもと事務所の山本です。
今回は 不動産屋の開業方法について紙芝居形式でご紹介します。
実は私、いま宅建（宅地建物取引士）の資格取得に向けて勉強中でして、先日 テキストを読みながら「なるほど〜」と頷きつつ、ある日ふと気づきました。
……あれ？テキスト、開業の“現実”あんまり書いてなくない？
たとえば、みんな大好き（そしてちょっと怖い）お金の話。
テキストにはこう書いてあることが多いです。
「保証協会に入れば、分担金60万円でいけますよ！」
……うん、たしかに“分担金”はそうなんです。
でも現実はそこに、入会金とか年会費とかが「お邪魔します〜」って感じで次々登場してきます。
結果として、体感はこう。
開業前に準備しておきたい目安：130万〜150万円くらい
「え、倍以上！？」
そう、ここがテキストと現実のギャップなんですよね。
（テキストさん、やさしさはありがたいけど…！）
そこで今回は、文字が苦手な方でもスッと入るように、紙芝居形式で「不動産屋（宅建業）開業の流れ」をやさしくまとめました。
紙芝居はこちら（ポチポチめくるやつ）
ここから補足解説（紙芝居の“落とし穴ポイント”だけ拾います）
不動産屋の開業に必要なものは大きく3つ
不動産屋開業までの道のりを紙芝居形式でやさしくご紹介しました。
さて、ここからは紙芝居にも出てきた、「3つの壁」について深掘っていきます。
（壁って言うと絶望感がありますが、順番に叩けば壊れます。たぶん。）
壁① 事務所の条件：自宅のリビングは“ほぼ”アウト
まず１つ目の壁は、お店の条件。
これから不動産屋開業を考えている方の中で、こう考えている方いませんか？
「最初は自宅でこぢんまりと…」
この発想、めちゃくちゃ自然です。
私も好きです。
コスパが良い。
でも宅建業の事務所要件は意外とシビアで、
- 生活空間と混ざっている
- 家族が通る場所を通らないと入れない
- 別会社と同室でごちゃっとしている
こういうのは原則NGになりやすいです。
賃貸ならさらに注意：契約書の用途が命
賃貸物件の場合は、契約書の「用途」が居住用になっているとアウトになりがちです。
用途：事務所（店舗）になっているか確認
そして申請では、外観・内観写真を出してチェックされます。
県庁の審査担当の目、だいたい“ハンターの目”です。
（優しいけど鋭い）
壁② 宅建士の条件：「専任」＝名前だけ貸すのはダメ、絶対
次、2つ目の壁は、人の条件。
宅建業をやるには、事務所に専任の宅地建物取引士（専任宅建士）が必要です。
目安は 従業者5人に1人以上。
ここで最重要なのが「専任」という概念。
- そこに常勤できる
- 宅建業の仕事に専念できる
この条件があるので、
・他でフルタイム勤務している人
・別会社の社長で実質常駐できない人
・友達に“名前だけ”借りる（通称：やってはいけないやつ）
これは通りません。
むしろ後で痛い目を見ます。
（行政処分コースが見えてきます）
壁③ 代表者・役員の条件：過去の履歴をしっかり審査される
最後、3つ目の壁は、代表者・役員の適格性。
宅建業は「お客様の大切な財産」を扱う仕事なので、会社や代表者、役員が適格性を見られます。
（つまり"ちゃんとしてるか"チェックされます）
- 過去に免許取消がある
- 一定の欠格要件に該当する（犯罪や破産、暴力団員など）
などがあると、免許が出ません。
「昔ちょっとヤンチャしてて…」の“ちょっと”が、法的にはちょっとじゃないこともあります。
書類：盛りすぎ注意（でも盛らないと通らない）
ということで、3つの壁を越えたら、おめでとうございます。
次は申請書類です。
- 会社の情報
- 役員の履歴
- 各種証明書
- 事務所写真
- そのほか、いろいろ（ほんとにいろいろ）
結果、分厚い束になります。
感覚としては「辞書」か「鈍器」かってくらいの厚みになりがちです。
（個人の感想です）
スケジュール：明日開業は無理です（物理的に）
書類を出したらすぐ開業！
…ではありません。
役所に許可や必要な手続き全般に言えることですが、書類を出してから許可が出るまで結構長くかまります。
ちなみに宅建業の場合の審査期間と手数料はこんな感じ。
- 審査期間：約1.5〜2ヶ月
- 申請手数料：33,000円
開業日は逆算が超大事です。
「オープン日を決めてから動く」だと、予定がズレて泣きます。
（経験者が多い）
そして最大の山場：「お金」のリアル（テキストに載りにくいやつ）
書類を県に提出して2ヶ月経過。
ようやく許可出て、宅建業の免許もらった！
免許取得おめでとうございます！
と言いたいところですが、免許OKの通知が来ても、まだ営業できません。
最後に必要なのが、いわゆる営業保証金（お客様保護の担保）です。
ルートA：法務局へ供託（いきなり1000万円）
- 1,000万円を供託
→ 資金力が強い方向け。
最初からこのルートの方は少数派です。
ルートB：保証協会に加入（多くの方が選ぶ）
ハト・ウサギのマークでおなじみの保証協会に加入する方法です。
テキスト：「分担金60万円」
現実：「入会金・年会費なども合体」
結果：130万〜150万円くらい見ておくと安心
そして支払いが終わったら、県庁へ供託済届出。
この届出が受理されるまで、広告や契約はNG。
「看板だけなら…」も、タイミング注意です。
開業準備は合法的にいきましょう。
まとめ：開業準備は“社長の時間”を守った人が勝つ
開業準備から営業開始まで、結構長ーーーーくかかる不動産屋の開業。
不動産屋（宅建業）の開業はザックリ以下のような流れになります。
- 事務所要件
- 専任宅建士
- 代表者・役員の適格性
- 免許申請書類（分厚い）
- 審査期間（1.5〜2ヶ月）
- 営業保証金 or 保証協会加入
- 供託済届出 → ここでやっとスタート
正直、これを全部ご自身でやりつつ、物件探し・集客・内装・名刺・ホームページ…
って、脳みそが分裂します。
これから不動産屋開業を目指している方、開業前に凹まず頑張ってください！
岡山で宅建業の開業を考えたら、まずは“要件チェック”から
ということで、今回は 不動産屋（宅建業）開業の流れをやさしくまとめました。
今回のお話 いかがでしたでしょうか。
「うちの事務所の間取り、これ通る？」
「専任宅建士って、この働き方でもOK？」
「法人にする？個人でいく？（会社設立も絡む…）」
こういう最初の分岐でつまずく方がとても多いです。
当時事務所では、岡山県での宅建業免許申請や開業準備の段取りを、やさしくサポートします。
社長は社長の仕事——つまり
物件とお客様の準備に全力投球してください。
無料相談もOKです。
「まず何から？」の段階から、お気軽にどうぞ。
行政書士やまもと事務所
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