こんなお悩みありませんか？
- 購入予定の土地が市街化調整区域で、建築の見込みを確認したい
- 実家の建替えや、相続した家の売却に向けて条件を整理したい
- 不動産会社として、売主・買主への説明前に役所調査を依頼したい
- 相続した田んぼ・畑をどうしたらいいか分からない
- 自分の農地に家を建てたいが、建てられるのか不安
- 農地を売りたいが買い手から「農地のままでは買えない」と言われた
- 役所で「青地だから難しい」と言われて止まっている
- ハウスメーカーから「農地転用が必要」と言われたが何のことか分からない
- 平日昼間に倉敷市役所まで行く時間がない
- 自分でやろうとしたが書類が多すぎて挫折した
- 親が高齢で農業をやめたい
- 年末年始やお盆に親族で実家の土地について話し合った
個人のお客様・不動産会社様へ
市街化調整区域の土地・建物調査
買う前に。売る前に。建て替える前に。
その土地で進められることを、一緒に整理します。
「今ある家を建て替えられる？」「第三者に売った後も住宅として使える？」などの疑問について、資料・現地・役所で確認し、確認できた事実と今後の課題を調査報告書にまとめます。農地以外の宅地や既存住宅もご相談いただけます。
個人のお客様
土地や中古住宅の購入前、相続した実家の売却前、所有する住宅の建替え前に。土地・建物の経緯やご希望を伺い、進め方を整理します。
不動産会社様
売却相談・仕入れ・仲介の検討段階に。所有者本人の利用と第三者への売却後の利用を区別し、売主・買主への説明に向けた確認事項を整理します。
主な調査内容
- 区域区分・土地利用の制限：市街化調整区域への該当や、希望する利用に関係する制度を確認
- 土地・建物の経緯：登記資料、既存建物の許可履歴などを、確認できる資料の範囲で調査
- 建築・建替え・用途変更の確認事項：利用する方と計画を踏まえて担当窓口へ照会
- 道路・接道に関する確認：前面道路の種別や接道上の課題を確認し、追加調査の要否を整理
- 農地が関係する場合：農地転用や農振除外の確認事項も併せて整理
調査後にお渡しするもの
調査報告書に、確認資料・役所の確認日と回答要旨・利用の見込みと条件・未確認事項・次に必要な手続きをまとめます。取得できない資料や回答が確定しない事項も明示します。
55,000円〜（税込）
調査範囲・対象筆数・資料の状況などを確認して事前にお見積もりします。証明書取得費等の実費は別途。許可申請、測量、建築設計などは含まず、必要な場合は別途ご案内します。
調査時点の資料と行政窓口への確認に基づく報告です。計画の具体化に伴う追加確認や、建築士・土地家屋調査士等による確認が必要になる場合があります。
市街化調整区域では建築できる建築物が制限されています。倉敷市の公式案内を見る →
地元の行政書士に任せるべき6つの理由
倉敷市農業委員会の運用に精通
児島・玉島・真備・庄・茶屋町・船穂の6駐在窓口を含め、地域事情を踏まえて進めます。
高梁川用水土地改良区にも対応
受益地確認、決済金、意見書など、見落としやすい土地改良区手続きも確認します。
周辺市町の地域差を理解
倉敷市・総社市・浅口市の違い、浅口市の2020年線引き廃止後の扱いにも配慮します。
相続案件との一括対応
遺産分割協議書、相続登記の段取り、農地法3条の3届出、農地転用までまとめて整理できます。
明朗会計
料金を公開し、追加費用が必要な場合は事前にお見積もりします。相談だけでも歓迎です。
3分でわかる｜農地転用シミュレーター
市街化調整区域の建築・建替えの見込みは、この診断では判断できません。土地・建物調査をご覧ください。
Q1. 農地をどうしたいですか？
Q2. 土地の区域は分かりますか？
Q3. 青地・農振農用地と言われていますか？
農地法3条・4条・5条の違い
| 区分 | 顧客視点での意味 | 具体例 | 報酬目安 |
|---|---|---|---|
| 3条 | 農地を農地のまま譲る・貸す | 引退する農家から畑を譲り受ける | 55,000円〜 |
| 4条 | 自分の農地を自分で別用途に変える | 自分の畑を潰して自宅を建てる | 38,500円〜 |
| 5条 | 売却・賃貸で別用途に変える | 業者に売って太陽光や住宅を建てる | 49,500円〜 |
4つのケース別ガイド
① 農地に自宅を建てたい方へ
市街化区域なら4条届出、市街化調整区域なら4条許可が中心です。倉敷市の児島・玉島・真備・庄・茶屋町・船穂など地域により確認先や必要書類が変わることがあります。期間目安は2週間〜2ヶ月です。
② 農地を駐車場にしたい方へ
自己所有地を駐車場にする場合は4条届出または4条許可です。駐車場は「なぜその場所に必要なのか」という実需証明が厳しく見られます。月極駐車場として第三者へ貸す場合は、5条手続きになる点に注意が必要です。
③ 相続した農地を売りたい方へ
買主が農家でない場合、売買と転用がセットになるため5条許可・5条届出が中心です。相続登記は2024年4月から義務化されています。登記が未了の場合も、司法書士と連携しながら順番を整理します。
④ 親から農地を譲り受ける方へ
生前贈与や売買なら3条許可、相続取得なら3条の3届出が必要になる場合があります。相続税納税猶予を受けている農地は処分で税務上の影響が出ることがあるため、税理士確認も含めて進めます。
報酬額
売却に伴う転用
| 業務 | 報酬額（税込） |
|---|---|
| 農地法5条許可申請（調整区域） | 99,000円〜 |
| 農地法5条届出（市街化区域） | 49,500円〜 |
自宅・駐車場への転用
| 業務 | 報酬額（税込） |
|---|---|
| 農地法4条許可申請（調整区域） | 77,000円〜 |
| 農地法4条届出（市街化区域） | 38,500円〜 |
相続・農家間売買
| 業務 | 報酬額（税込） |
|---|---|
| 農地法3条許可申請 | 55,000円〜 |
| 農地法3条の3届出（相続取得） | 27,500円〜 |
上級業務
| 業務 | 報酬額（税込） |
|---|---|
| 農用地区域からの除外（農振除外） | 110,000円〜 |
| 非農地証明 | 38,500円〜 |
市街化調整区域の土地・建物調査
| 業務 | 報酬額（税込） |
|---|---|
| 資料・現地・役所調査＋調査報告書 | 55,000円〜 |
農地転用申請に向けた事前調査
| 業務 | 報酬額（税込） |
|---|---|
| 農地転用の現地調査＋役所調査 | 11,000円（依頼時充当） |
農地転用申請に向けた11,000円の事前調査と、市街化調整区域の土地・建物調査（55,000円〜）は別のサービスです。ご相談時に必要な調査範囲と料金をご案内します。
上記はすべて税込・行政書士報酬のみの金額です。実費（登記事項証明書600円/通、土地改良区決済金、登録免許税等）は別途かかります。
分筆を要する場合、農振除外が併用必要な場合、土地改良区受益地に該当する場合、共有名義・申請者複数の場合は別途お見積もりです。お見積もりは無料です。
お支払いは着手金30%・完了時70%です。不許可の場合の着手金返金はありません。
自分でやる vs 行政書士に依頼する
市街化区域の届出だけで、図面や必要書類が揃っている場合は、ご自身で進められることもあります。一方で、許可申請・農振除外・相続絡みは差戻しが起きやすい分野です。
| 比較項目 | 自分で申請 | 当事務所に依頼 |
|---|---|---|
| 費用（届出） | 実費のみ（数千円） | 38,500円〜＋実費 |
| 費用（許可） | 実費のみ（1〜2万円） | 77,000円〜＋実費 |
| 期間 | 不慣れだと長期化しやすい | 必要書類を整理し、差戻しを減らして進行 |
| 平日昼間の役所訪問 | 3〜5回必要になることも | 原則、当事務所が窓口対応 |
| 図面作成 | 自作・CAD対応が必要 | 必要図面の作成をサポート |
| 却下・差戻しリスク | 高くなりやすい | 事前調査でリスクを確認 |
- 土地が市街化調整区域、または区域がわからない
- 青地・白地がわからない
- 平日昼間に農業委員会に通う時間がない
- 1年以内に住宅完成・売買決済などの期限がある
- 相続登記がまだ済んでいない
- 共有名義
- 過去に役所から「難しい」と言われた
知らないと危険｜農地転用のよくある誤解
- ❌「自分の土地だから勝手に駐車場にしてOK」 → 原状回復命令＋3年以下懲役・300万円以下罰金の可能性があります。
- ❌「家庭菜園だから農地ではない」 → 登記地目が田畑なら農地扱いになることがあります。
- ❌「太陽光なら農地転用不要」 → 原則として農地転用手続きが必要です。
- ❌「青地でも申請すれば通る」 → 農振除外で半年〜1年かかることがあります。
- ❌「相続後にゆっくり考えればいい」 → 相続登記は2024年4月から義務化されています。
ご相談から完了までの流れ
STEP1：お問い合わせ
LINE・フォームからご連絡ください。「農地転用」または「市街化調整区域の調査」のご相談とお伝えください。
STEP2：無料相談
60分まで無料。対面・オンライン・出張相談に対応します。
STEP3：事前調査・お見積もり
農地転用申請に向けた事前調査は11,000円（申請依頼時充当）。市街化調整区域の土地・建物調査は税込55,000円〜です。調査範囲と費用をご説明し、ご依頼後に着手します。
STEP4：調査・報告／申請書類の作成
調査サービスでは資料・現地・役所を確認し、調査報告書を作成します。農地転用申請では、倉敷市・周辺自治体の窓口に合わせて書類を作成します。
STEP5：結果のご説明・次の手続きのご案内
調査のみのご依頼は報告書のご説明で完了します。申請をご依頼の場合は処分・受理結果を確認して報告し、必要な次の手続きをご案内します。
倉敷市・周辺地域の対応エリア
- 倉敷市：本庁エリア、児島、玉島、真備、庄、茶屋町、船穂、水島、連島、玉島黒崎
- 総社市：全域
- 浅口市：金光町、鴨方町、寄島町
- その他の周辺地域：早島町、里庄町、矢掛町など（所在地・内容により個別に確認）
よくあるご質問
農地でなくても、市街化調整区域の調査を依頼できますか？
はい。宅地や既存住宅も対象です。購入・売却・建替えなどの目的と、土地・建物の所在地をお知らせください。
不動産会社から調査だけを依頼できますか？
はい。売却相談・仕入れ・仲介の検討に向けた調査のみのご依頼も承ります。必要な調査項目と希望期限をお知らせください。
調査をすれば、必ず建替えできると分かりますか？
建築や許可取得を保証するサービスではありません。確認できた事実、見込み、条件、未確認事項を調査報告書に整理します。具体的な計画に基づく追加確認が必要になる場合があります。
調査相談では何を用意すればよいですか？
所在地・地番、ご希望の利用方法、希望時期をお知らせください。登記事項証明書、公図、建築時の許可書や図面などがお手元にあればご用意ください。資料が揃っていなくてもご相談いただけます。
1. 相談だけでも費用はかかりますか？
初回60分は無料です。農地転用申請に向けた事前調査は11,000円（申請依頼時充当）。市街化調整区域の土地・建物調査は税込55,000円〜です。有料調査は内容と費用をご説明し、ご依頼後に着手します。
2. どのくらいの期間でできますか？
市街化区域の届出は約2週間、許可申請は1〜2ヶ月、農振除外が必要な場合は半年〜1年が目安です。
3. 青地と言われましたが諦めるしかないですか？
青地は難易度が高いですが、農振除外の見込みを調査できます。まずは地番をもとに確認しましょう。
4. 自分でやろうとしましたが、途中からでも頼めますか？
はい、途中からでも対応可能です。役所からの指摘内容や作成済み書類を確認します。
5. 他の事務所で断られた案件でも相談できますか？
可能です。必ず受任できるとは限りませんが、倉敷市・総社市・浅口市の運用を踏まえて整理します。
6. 相続登記が終わっていなくても相談できますか？
はい。2024年4月から相続登記は義務化されていますので、司法書士と連携しながら順番を整理します。
7. 不許可になった場合、報酬は返金されますか？
着手金の返金はありません。事前調査で見込みを確認し、リスクを説明したうえで進めます。
8. 土日や夜間でも対応してもらえますか？
事前予約により土日祝日や夜間も対応可能です。平日昼間が難しい方もご相談ください。
9. 倉敷市以外の土地も相談できますか？
倉敷市および周辺地域を基本に対応しています。総社市・浅口市・早島町など、所在地とご相談内容を伺って対応可否をご案内します。
10. 家庭菜園にしている土地も農地ですか？
登記地目が田・畑の場合や現況が農地の場合、農地法の対象になることがあります。
11. 軽トラを停めるだけでも手続きは必要ですか？
農地を継続的に駐車場として使う場合は農地転用が必要になることがあります。利用実態を確認します。
12. 農地転用の手数料は役所にいくら払いますか？
農業委員会への申請手数料自体は無料の自治体が多いですが、証明書、図面、土地改良区決済金などの実費がかかります。
13. 分家住宅は誰でも建てられますか？
誰でも建てられる制度ではありません。市街化調整区域では親族関係、居住要件、土地の経緯などを確認します。
14. 親が認知症で同意が取れません。どうしたらいいですか？
本人の意思確認ができない場合は慎重な対応が必要です。成年後見制度の要否も含めて専門家と連携します。
15. ハウスメーカーから紹介された別の行政書士がいるが、変更できますか？
契約前であれば変更は比較的しやすいです。契約済みの場合は契約内容を確認してから判断します。
